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如何做好全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)?——干貨分享

文章出處:網(wǎng)責任編輯:作者:人氣:-發(fā)表時(shí)間:2017-03-24 15:40:00【

 全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)在建筑項目管理中的

管理角色初探

 

【摘要】:全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的概念雖然已廣為人知,但市場(chǎng)上的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)公司提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)的品質(zhì)參差不齊,本文就造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)的核心作出探討,希望對于改善造價(jià)服務(wù)品質(zhì)能具有一定的現實(shí)意義及參考價(jià)值。

 

 

一、引言

 

通常,我們所說(shuō)的工程建設項目全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)貫穿了工程建設項目從方案設計直至工程竣工的整個(gè)過(guò)程,為了便于溝通及理解,行業(yè)內通常又將全過(guò)程的服務(wù)內容分為四個(gè)階段:設計階段、招標投標階段、施工階段和竣工結算階段的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。

 

目前,無(wú)論在造價(jià)專(zhuān)業(yè)的課程中還是注冊造價(jià)師的培訓課程中均強調全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的概念,因此全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的概念已經(jīng)廣為人知。但是究竟全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的核心內涵是什么,如何真正做到全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún),實(shí)質(zhì)上目前整個(gè)行業(yè)的現狀并不容樂(lè )觀(guān)。據我們初步了解,只有境外的造價(jià)咨詢(xún)公司和少量國內公司(其高管較早接觸外資管理模式)能夠達到此標準,當然不同的公司間對全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的實(shí)施水平仍然存在差異。而其他的絕大多數傳統國內咨詢(xún)公司對于全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的認識仍然僅停留在概念和似懂非懂的階段,更不要說(shuō)真正在項目中貫穿和實(shí)施,其提供的所謂全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)實(shí)質(zhì)上仍是以算量核價(jià)為主的基礎咨詢(xún)服務(wù)而已。

 

傳統的國內造價(jià)咨詢(xún)的重點(diǎn)一般在于招標時(shí)編制招標清單及標底,結算時(shí)審核結算文件這類(lèi)純技能性的工作,亦就是說(shuō)四個(gè)階段中其中有兩個(gè)階段的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和管理工作是有嚴重缺漏的。而全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)則截然不同,其核心內涵在于“管理”,現就其“管理”角色在建設項目各階段的體現探討如下。

 

二、估算階段的造價(jià)咨詢(xún)

 

1、重要性

 

估算階段的造價(jià)咨詢(xún)是全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)四個(gè)階段中最重要的階段,主要有以下兩個(gè)方面的原因:

 

第一、本階段是四個(gè)階段中資源投入相對最少,但是對造價(jià)咨詢(xún)效果最明顯的階段,如圖1所示,已有多位同行及前輩做了詳盡的論述,本文不再贅述:                                              

圖1  各階段投入效果示意圖

第二,本階段的造價(jià)咨詢(xún)在四個(gè)階段中難度最大,對于造價(jià)咨詢(xún)人員的專(zhuān)業(yè)能力要求也最高。

 

以方案設計估算為例,本階段設計所能提供的資料有限,要編制出合理的成本目標,需要造價(jià)咨詢(xún)公司兼備正確的估算方法及龐大的數據庫支持,具體步驟如下:

 

第一步:通過(guò)方案設計文件的內容,了解項目的基本情況;

 

第二步,根據對項目的特點(diǎn)和定位,搜集類(lèi)似工程項目信息(最好是已竣工結算的項目),充分分析并甄別,剔除一些非正常的因素(包括但不限于停工、延期及其他索賠等);

 

第三步,根據上述步驟了解和搜集的資料,針對不同分項工程的特點(diǎn),進(jìn)行“估”和“算”的工作,編制方案估算文本。該階段要掌握好“估”與“算”的比例關(guān)系,應以“估”為主,從宏觀(guān)上定大數、定標準,以“算”為次,從微觀(guān)上調差異,從而編制合理的成本目標;

 

第四步,此處要強調的是數據庫的運用需要考慮不同時(shí)段的價(jià)格波動(dòng)及國家設計規范的變化,而非生搬硬套。

 

2、估算的方法及工具

 

“估”與“算”的辯證結合是估算階段成敗的關(guān)鍵。

 

該階段服務(wù)品質(zhì)的體現取決于咨詢(xún)公司高管對估算過(guò)程的全面和細致的管控及指導,對“估”和“算”的權重合理的把握。

 

“算”是根據圖紙計算工程量并按市場(chǎng)價(jià)格計算的過(guò)程,是對于每個(gè)項目個(gè)性和特殊性的尊重,體現了造價(jià)咨詢(xún)的技術(shù)職能。

 

而“估”則更多體現了管理的角色,可分為以下三個(gè)層面理解:

 

第一層面,“估”是指就各設計階段(包括方案階段及總體設計階段)圖紙的深度,根據造價(jià)咨詢(xún)單位的經(jīng)驗,對“算”的補充和修正,其成果是用來(lái)控制和管理整個(gè)項目到竣工所需建安造價(jià)的。

 

第二層面,即使是相同或相似的項目,受到不同時(shí)期、不同城市、不同地段或不同業(yè)主等因素的影響是不盡相同的,需要合理運用“估”去測算。

 

第三層面,“估”同時(shí)還有評估的作用,造價(jià)咨詢(xún)公司所估的各類(lèi)含量和造價(jià)指標(例如:混凝土鋼筋含量指標、精裝修造價(jià)指標,等等)可作為對設計單位的控制及管理指標參考,以達到限額設計的目的。

 

例1:現以某杭州綜合體項目的概念方案估算評估的案例,簡(jiǎn)要詮釋如何使用“估”完成估算。

 

首先,我們根據項目特征及定位找出三個(gè)對標項目,分別為項目A、B、C,見(jiàn)表1。

 

表1  評估項目與各參考項目的項目特征比較表

其次,在對標項目的造價(jià)指標的基礎上,針對新項目的特點(diǎn)作數據調整,最終估算出該新項目的造價(jià)估算數據,具體結果詳見(jiàn)表2。

表2  估算過(guò)程的主要描述

上述調整的過(guò)程是非常專(zhuān)業(yè)且復雜的,目前由于篇幅所限,我們僅列舉了調整造價(jià)的主要考慮因素,不再展開(kāi)。因此,要編制合理的估算,不但需要強大的數據庫,同時(shí)也要掌握正確的方法,更重要的是還需要了解數據背后的故事。

 

3、價(jià)值工程

 

價(jià)值工程是估算階段的另一項重要的工作,亦充分體現了管理的職能。所謂的“價(jià)值”即以最優(yōu)的資源配置有效地實(shí)現項目利益相關(guān)者(特別是關(guān)鍵利益相關(guān)者)的需求,可直觀(guān)地用公式表示為:價(jià)值=功能/成本。

 

價(jià)值工程是以造價(jià)為管理平臺,調動(dòng)各項目利益相關(guān)者(包括建設單位設計部、工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部及物業(yè)使用管理部等)參與的各類(lèi)比選方案,經(jīng)過(guò)比較及選擇,最終達到項目?jì)r(jià)值最大化,使項目真正做到“物有所值”。提高價(jià)值的途徑有五種,羅列如下:

 

第一種,成本降低,功能不變。

第二種,成本不變,提高功能。

第三種,成本顯著(zhù)降低,功能稍有降低。

第四種,成本稍有增加,功能顯著(zhù)提高。

第五種,成本降低且功能提高。

 

價(jià)值工程原則上可以涉及各個(gè)專(zhuān)業(yè)工程,一般而言,重點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面:

 

建筑層高、建筑平面布局的合理性研究。

結構選型(包括圍護方案比選、結構形式比選等)。

幕墻選型。

空調方案比選。

電梯方案比選等。

 

為了便于理解,我們通過(guò)以下案例,簡(jiǎn)述價(jià)值工程的實(shí)踐。

 

例2:某項目辦公樓垂直升降梯的價(jià)值工程

 

工程概況:辦公樓地上19層,建造面積為30000m²

 

方案一:分高低區,3臺低區電梯(2.5m/s,1600kg),3臺高區電梯(3m/s,1600kg)

 

方案二:不分高低區,6臺電梯(3m/s,1600kg)

 

價(jià)值工程:

 

第一,從成本上分析,方案一的造價(jià)為RMB7200000,方案二的造價(jià)為RMB8400000,方案二比方案一的建造成本增加約15%;

 

第二,從功能上分析,方案二較方案一大大方便了租戶(hù),可以凸顯該項目高于當地市場(chǎng)上其他辦公樓產(chǎn)品的優(yōu)勢,相對于同類(lèi)型的辦公產(chǎn)品而言,去化率和租金水平都較預期有所提高;

 

第三,綜合考慮后,方案二的成本稍有增加,但功能顯著(zhù)提高,因此方案二的價(jià)值更高。

 

上述案例充分說(shuō)明,所謂價(jià)值工程追求的是價(jià)值最大化,是“價(jià)格”與“品質(zhì)”的完美平衡,而并非價(jià)格最低。市場(chǎng)上有時(shí)會(huì )有一種誤區,認為費用越省越好,這才是成功的價(jià)值工程,其實(shí)不然。一味以犧牲品質(zhì)而換來(lái)的低價(jià),恰恰是對項目的傷害,實(shí)際上與價(jià)值工程真正的內涵背道而馳了。

 

值得一提的是,價(jià)值工程的實(shí)現雖然不是僅靠造價(jià)咨詢(xún)公司單方完成,需要多方部門(mén)及顧問(wèn)協(xié)同合作,但是造價(jià)咨詢(xún)公司在價(jià)值工程中的作用至關(guān)重要,無(wú)論是在估算的及時(shí)性還是估算的準確性方面,都對于價(jià)值工程最終的效果有直接的影響。

 

三、招標投標階段的造價(jià)咨詢(xún)

 

招標投標階段是介于設計和施工之間的承上啟下的階段,是風(fēng)險集中體現的階段。傳統的國內造價(jià)咨詢(xún)單位在該階段的重點(diǎn)往往放在編制工程量清單和底標上,其實(shí)這僅僅是招標投標階段最為基礎的工作,該階段的重點(diǎn)應在于風(fēng)險管理和事前控制。

 

招標投標階段的風(fēng)險管理可以體現在“協(xié)調管理”和“技術(shù)管理 ”兩個(gè)方面。

 

1.“協(xié)調管理”

 

一般的建筑項目,特別是商業(yè)項目,往往投資巨大,且有多家設計顧問(wèn)同時(shí)在為項目服務(wù)。如何協(xié)調各設計顧問(wèn)的出圖時(shí)間,計劃招標時(shí)間,確定各施工單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,從而最終達到按時(shí)竣工的目標,必須依靠前置的、合理的、科學(xué)的、嚴肅的招標規劃和標段策劃。

 

而這些招標規劃和標段策劃正是由造價(jià)咨詢(xún)公司在項目前期主導,同時(shí)綜合設計部、工程部、配套部以及市場(chǎng)部等各相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)制定的。這亦是后續編制界面表的“綱”,綱舉目張,由粗入細,由總到分。

 

只有既體現業(yè)主開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求,又可以協(xié)調各設計顧問(wèn)的及時(shí)出圖要求,并滿(mǎn)足后期合理施工安排的招標規劃和標段策劃,才能將風(fēng)險控制工作提前,盡量減少設計變化對施工工期、質(zhì)量以及造價(jià)的影響。

 

例3:以下是某商業(yè)項目的標段劃分架構圖(圖2),亦是經(jīng)過(guò)上述各部門(mén)討論后商定的成果,當然,不同的項目,不同的管理團隊對于標段劃分不盡一致,此處僅為舉例說(shuō)明,并非每個(gè)項目的統一標準。

 圖2  標段劃分架構圖

2、“技術(shù)管理”

 

技術(shù)管理”主要體現在嚴密的合同條款和清晰的界面劃分兩個(gè)方面。

 

(1)嚴密的合同條款

 

招標投標階段的“技術(shù)管理”之一體現在嚴密的合同條款方面,目前市場(chǎng)上廣泛應用的合同文本大致可以分為三類(lèi):

國家建設部頒發(fā)的《國家標準施工合同》。

英國聯(lián)合合同委員會(huì )頒布的《JCT施工合同》。

國際咨詢(xún)工程師聯(lián)合會(huì )頒布的《FIDIC施工合同》。

 

上述三類(lèi)合同文本各有其特點(diǎn)及適用的范圍,使用合適及成熟的合同文本以建立完整嚴密的合約體系是關(guān)鍵。不同的造價(jià)咨詢(xún)公司有其較為推薦的合同文本,這是該公司長(cháng)期積累經(jīng)驗的體現,但市場(chǎng)上有些業(yè)主僅以此判斷一個(gè)咨詢(xún)公司的好壞,是不盡合理的。

 

此處需要特別說(shuō)明的是嚴密和嚴格的區別:所謂嚴密的合同是指條款全面合理且盡量減少漏洞;而嚴格的合同是指對于施工方采用過(guò)于苛刻及嚴厲的條款。

 

而現在市場(chǎng)上往往存在這樣的誤區,認為越是嚴格的合同越是成功,甚至出現了大量的懲罰條款以替代管理。其實(shí)不然,合同條款是對合同雙方權利和義務(wù)的合理分配,若對合同一方過(guò)于嚴厲及苛刻,一來(lái)可能導致投標價(jià)格趨高,另一方面可能導致條款無(wú)法落實(shí),反而增加現場(chǎng)管理的難度,對工程造成負面影響。以罰代管更是管理水平倒退的產(chǎn)物,在實(shí)際的現場(chǎng)管理中,容易引起施工方的對立情緒,最終的結果要么是建設方為了工程妥協(xié)放棄罰款條款,要么是雙方對立僵持導致兩敗俱傷。

 

(2)清晰的界面劃分

 

招標投標階段的“技術(shù)管理”另一方面體現為清晰的界面劃分,主要工具又分為施工界面表和施工界面圖。

 

①施工界面表。“施工界面表”是合同中重要的管理性文件。施工界面表的編制需在總承包工程招標前完成,它羅列了整個(gè)項目擬發(fā)包的所有合同標段,以及為完成整個(gè)項目所需的所有幾百乃至上千條工作內容,其作用包括如下:

 

明確各標段承包人各自的工作范圍及工作界面:

明確各承包人之間需要配合及協(xié)調的事項;

指導設計管理,使設計部門(mén)清晰了解各標段所需的設計內容,以防招標圖紙中對于工作范圍的錯漏碰缺;

指導施工管理,使工程部門(mén)管理時(shí)明確各項工作的實(shí)施方,使得管理者一目了然,心里有數,從而提高效率。

 

界面表編制的過(guò)程需要各相關(guān)部門(mén)(包括成本合約部、設計部、工程部及配套部等)的充分討論以達成一致,因此編制的時(shí)間需要充分前置,造價(jià)咨詢(xún)公司必須在沒(méi)有招標圖紙的情況下編制討論初稿,這也考驗造價(jià)咨詢(xún)公司的經(jīng)驗與實(shí)力。

 

例4:以下是某商業(yè)綜合體項目的施工界面表,由于界面表過(guò)于龐大,橫向的標段有20~30個(gè),縱向的工作內容總共不下上千項,因此,此處不便全部附上,僅節選一部分作為范例供參考。

 

首先,對于界面表中所顯示的符號,需有一個(gè)對應的界面表說(shuō)明作出相應且嚴謹的詮釋?zhuān)鐖D3所示。

 

表3為節選的界面表的一部分,其工作界面劃分是細致細致詳盡且清晰的,例如表3中第24.1和24.2項就已清晰地標明各專(zhuān)業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)前后關(guān)于混凝土結構中的埋件和套管的責任方;又如表3中第25項和26項,清晰地劃分出套管與預留孔洞間的封堵,以及套管與管線(xiàn)間的封堵。

 

備注:

1.縮寫(xiě)

   √   = 供應及安裝。

    S  = 供應,即材料采購并運至承包人指定的地方。

    I  = 安裝,即除上述材料供應外完成該項目所需的一切工作,包括材料的損耗、除供應的材料外的輔助材料、運輸、安裝、管理費、利潤及稅金等。

   N  = 配合及協(xié)調機電管線(xiàn)及管道的預埋工作。

   M  = 協(xié)調各指定分包人管線(xiàn)和設備的安裝工作。

   C  = 供應及提供安裝/技術(shù)指導、定位及就位后的復核。

   D  = 提供安裝/技術(shù)指導。

   E  = 提供提資圖、技術(shù)指導、定位及就位后的復核。

2.功能區的定義

   地下室    -  地下3~4層,由商業(yè)、停車(chē)、后勤區及機電設備區等組成。

   裙房商業(yè) -  裙房層數為3~5層,部分區域位于主樓,主要為購物中心及街區式商業(yè)。

   辦公樓    -  辦公塔樓建筑高度60~300m,由辦公大堂、公共區及租戶(hù)區組成。

   酒店       -  位于高度300m辦公塔樓頂部,部分酒店功能區域位于裙房。

   室外       -  首層室外工程、裙房屋頂花園。

以上各功能區的描述僅供參考,各區域的高度及建筑面積等可能與以后實(shí)際施工時(shí)不同,承包人不能由此而提出任何工期及費用的索賠。

圖3  界面表之備注說(shuō)明


表3  工作界面劃分表

②施工界面圖。施工界面表是界面管理的升級文件,對于有些分部工程(例如:精裝修及幕墻等),在上述界面表無(wú)法表述清晰的情況下,需要界面圖作為強化工具,以便清晰地表示界面劃分。

 

例5:以下為某新加坡商業(yè)項目幕墻工程之界面劃分圖,由于節點(diǎn)眾多,本文僅選擇了三個(gè)節點(diǎn)的界面劃分圖示意,分別如圖4,圖5、圖6所示。

圖4  屋頂幕墻壓頂節點(diǎn)界面劃分圖

圖5  裙房泛光燈具節點(diǎn)界面劃分圖

圖6  屋頂排水溝節點(diǎn)界面劃分圖

 

上述完整、專(zhuān)業(yè)及周密的界面表和界面圖對于規避界面風(fēng)險,減少結算索賠有著(zhù)積極的意義,但是因為上述工作過(guò)于繁重及專(zhuān)業(yè),當前市場(chǎng)上真正在合同中編制界面表和界面圖的造價(jià)咨詢(xún)公司則少之又少。但是作為造價(jià)咨詢(xún)單位,無(wú)論是為了業(yè)主還是為了減少今后自身結算的工作量,此項工作是值得花時(shí)間去學(xué)習并編制的。

 

相對于前面兩個(gè)咨詢(xún)階段中管理職能的專(zhuān)業(yè)性及高要求,后期兩個(gè)階段中管理角色在一般咨詢(xún)公司的高管意識中已具基礎,后文僅作簡(jiǎn)單歸納。

 

四、施工階段的造價(jià)咨詢(xún)

 

本階段是四個(gè)階段中控制路線(xiàn)最長(cháng)的階段,管理的角色雖不如估算階段和招標階段明顯,但仍然有其積極的意義。

 

施工階段強調動(dòng)態(tài)的成本管理,主要可體現在以下幾個(gè)方面:

 

第一,在施工過(guò)程中,所有功能調整、設計修改、工期調整均可能對成本產(chǎn)生影響,在實(shí)施前進(jìn)行價(jià)格變化的評估是完善施工過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)最重要的工作。

 

第二,定期的合約管理會(huì )議,及時(shí)動(dòng)態(tài)處理變更與索賠,工程伊始一般為每2周一次,待各專(zhuān)業(yè)分包陸續定標后,將改為每周一次,為何需要如此密集的合約例會(huì ),最主要的原因在于工作繁瑣,一個(gè)20萬(wàn)m²的商業(yè)綜合體項目,變更預評估/指令的數量將高達上千個(gè),需要及時(shí)的例會(huì )制度及時(shí)落實(shí)該等變更的評估及審核,以避免對項目的順利建設產(chǎn)生負面影響。

 

第三,將上述變更實(shí)施前的評估和變更索賠估價(jià)匯總于定期(一般一個(gè)月或三個(gè)月)的財務(wù)報表中,可令業(yè)主對整個(gè)項目的成本變化了然于胸。在定期的財務(wù)報表中亦可將實(shí)際發(fā)生費用與成本目標進(jìn)行比對分析,從造價(jià)咨詢(xún)的角度動(dòng)態(tài)監控設計管理,將減少施工期間的設計變化,從而減少索賠的風(fēng)險。

 

五、竣工階段的造價(jià)咨詢(xún)

 

若上述三個(gè)階段的造價(jià)咨詢(xún)到位,對一般的商業(yè)項目,竣工結算一般可在工程竣工6個(gè)月內完成。相關(guān)的常規工作和結算文件成果此處不再詳述。

 

然而,在結算階段,最重要也往往被忽略的一項工作,即“結算后評估”。結算后評估亦是體現了對于最終結算成果的管理,通過(guò)對造價(jià)指標及含量指標的分析和評估,一方面是對全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)的總結,同時(shí)也為今后的類(lèi)似項目提供數據支持,即上述估算階段所提及的龐大的數據庫來(lái)源。

 

結算后評估并不能簡(jiǎn)單理解為數據的羅列,總結的目的是為了積累,積累的目的是為了指導今后的項目,因此,結算后評估除了積累數據,還要配套一整套報告,對于報告中的數據作出定義和解釋。

 

以某五星級度假酒店精裝修專(zhuān)業(yè)的結算后評估報告為例,該報告包含了項目概況、精裝修工程造價(jià)指標、精裝修工程范圍、客房層造價(jià)估算明細、標準客房造價(jià)估算明細、裝飾材料表以及平面圖等內容,由于篇幅所限,以下提供精裝修工程造價(jià)指標表供參考,見(jiàn)表4。

表4  精裝修工程造價(jià)指標表


六、結論

 

綜上所述,造價(jià)咨詢(xún)并非像通常人們所理解的,是以算量和審價(jià)為主的技能性工作。從以上的分析中可見(jiàn),無(wú)論是工作內容和實(shí)質(zhì)需求,都有大量的管理工作需要去落實(shí)。

 

一方面,由于涉及許多專(zhuān)業(yè)和管理的需要,所以對從事造價(jià)咨詢(xún)的管理人員提出了更高的要求,需要更多高學(xué)歷的專(zhuān)業(yè)化人才的參與。另一方面,造價(jià)從業(yè)專(zhuān)業(yè)人員及造價(jià)咨詢(xún)公司除了具有基本的專(zhuān)業(yè)技能外,必須把自己真正當成項目建設過(guò)程中管理團隊的一員,充分發(fā)揮和展示其管理職能及水平,既可以為業(yè)主提供貨真價(jià)實(shí)的專(zhuān)業(yè)服務(wù),又對提高和推動(dòng)造價(jià)咨詢(xún)行業(yè)的社會(huì )地位及發(fā)展大有裨益。

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